Les répondants au sondage Altus InSite sur les tendances du marché de l’investissement sont invités chaque trimestre à fournir leur opinion sur divers critères d’investissement. Afin d’assurer une cohérence des résultats dans le temps, nous avons développé une description des édifices de référence incluses au sondage. Cette référence, stable dans le temps, est adaptée à chacun des huit marchés couverts par le sondage.
| Édifice de classe AA au centre-ville |
- Superficie de 400 000 à 900 000 pieds carrés
- Qualité de construction supérieure
- Emplacement recherché
- Moins de 5% d’inoccupation
- Taux de roulement annuel d’environ 10%
- Loué aux taux de location du marché, à des locataires de prestige ou stables.
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| Édifice de bureaux AA situé au centre-ville – terrain sous bail emphytéotique |
- Il reste plus de 80 années avant la fin de l’échéance de l’emphytéose
- Le loyer est fixe pour les prochaines 5 années
- Aucune participation dans le terrain
- Aucune option d’acquisition du terrain
- Les renouvellements sont pour un terme de 10 ans
- Le loyer au renouvellement est basé sur la valeur marchande du terrain sans améliorations, multipliée par le taux de rendement en vigueur sur le marché
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| Édifice de bureaux B situé au centre-ville |
- Superficie de 100 000 à 200 000 pieds carrés
- Caractéristiques physiques de classe B
- Nombre limité de cases de stationnement
- Bien situé
- Multi-locatif
- 5% d’inoccupation
- Roulement de locataires de 10% par année
- Loué aux taux du marché à des locataires standards (et non des locataires de prestige)
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| Terrain pour développement de bureaux au centre-ville |
- Superficie d’une acre (209’ x 209’) (peut être plus petit dans certains marchés)
- Le zonage permet une densité commerciale de 525,000 pieds carrés, ou un ratio de 12 fois la couverture
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| Édifice de classe A en banlieue |
- Superficie entre 100 000 et 170 000 pieds carrés
- Qualité de construction d’un édifice de classe A, 5 à 10 ans d’âge
- 3 cases de stationnement pour 1000 pi.ca., stationnement extérieur non-étagé
- Bien situé à l’intérieur s’une zone ou un parc d’affaires de renom
- Multi locataire
- 5% d’inoccupation en moyenne
- Taux de roulement de 10%
- Loué aux taux de location du marché à des locataires de qualité
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| Édifice de classe B situé en banlieue |
- Superficie de 100 000 à 170 000 pieds carrés
- Caractéristiques physiques d’un édifice de classe B
- 3 cases de stationnement par 1000 pieds carrés (stationnement extérieur)
- Bien situé dans un parc d’affaires de banlieue reconnu
- Multi-locatif
- 5% d’inoccupation
- Roulement de locataires de 10% par année
- Loué aux taux du marché à des locataires de qualité
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| Centre commercial régional de niveau 1 |
- Superficie supérieure à 700 000 pieds carrés (peut être plus petite dans certains marchés)
- Présence dominante sur le marché
- A fait l’objet de rénovation au cours des 5 dernières années
- Les 2/3 des locataires occupent 50% de la superficie locative
- Les ventes des UCI sont en croissance et supérieures à 450$/pi², et au moins 85% du volume de vente provient de locataires d’envergure nationale ou provinciale
- Le potentiel d’expansion ne doit pas être pris en considération
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| Centre commercial régional de catégorie 2 |
- 400,000 pi.ca. - 600,000 pi.ca. (peut être plus petit dans certains marchés)
- Occupe une position dominante au niveau local seulement
- A fait l’objet de rénovations au cours des 10 dernières années
- 2 locataires majeurs occupent au moins 40% de l’aire locative
- UCI loués aux taux du marché
- Les ventes des UCI sont relativement stables et inférieures à 400$/pi²
- Le potentiel d’expansion ne doit pas être pris en considération
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| Méga-centre |
- Position dominante dans la région
- Superficie locative supérieure à 500,000 pieds carrés
- Âgé de 5 à 10 ans
- Positionné sur une artère majeure
- Proximité d’entrées et de sorties d’autoroutes
- Locataires de qualité et d’envergure nationale
- Baux d’une durée de 10 à 15 ans
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| Centre commercial de quartier avec épicerie |
- Âgée de 10 à 15 ans
- 75 000 à 125 000 pieds carrés
- Située à l’intersection de deux artères importantes
- Bien établi dans son marché
- Située dans un secteur résidentiel mature
- Une chaîne de supermarché majeure avec ventes d’au moins 450$/pi² et un bail de 10 ans ou plus
- Mixité commerciale composée de locataires d’envergure nationale, régionale et des indépendants.
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| Centre commercial communautaire à mail fermé |
- 150,000 pi.ca. - 250,000 pi.ca. (peut être plus petit dans certains marchés)
- Situé à l’intersection de deux artères majeures
- Mixité commerciale composée de bannières nationales et de commerçants locaux
- Locataires majeurs composés d’un marché d’alimentation de grande surface et d’un magasin à rayon ou à escompte
- UCI loués aux taux du marché
- Les ventes moyennes UCI sont de 300$/pi² ou moins
- Situé dans un secteur mature, le centre a été construit il y a une vingtaine d’années
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| Édifice commercial à locataire unique |
- Greater than 80,000 square feet
- Superficie locative supérieure à 80 000 pi.ca.
- De construction récente (+/- 5 ans)
- Situé en banlieue, bien en vue sur une artère importante
- Bâtiment couvre 25% du site, lequel offre suffisamment de stationnement (minimum 5.0 par 1,000 pi.ca..)
- Bail de 15 ans
- Années 1 à 5 au marché avec clauses escalatoires contractuelles pour les années 6 et 11.
- Locataire de qualité et établis (ex :. Home Depot, RONA et Canadian Tire)
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| Édifice multifamilial en banlieue |
- 150 - 300 unités – construction en hauteur
- Construit à la fin des années 60, début des années 70
- Bien entretenu, aucunes réparations n’ont été négligées
- Bonne localisation en banlieue
- Situé à proximité de commerces et facilement accessible
- Loyers au marché, dépenses d’opérations stabilisées
- Taux de roulement annuel des locataires d’environ 15% à 25%
- Équité de 25% lors de la première hypothèque, taux au marché
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| Édifice multifamilial au centre-ville |
- 150 à 300 unités – construction en hauteur
- Construction années 60
- Bien entretenue, aucunes réparations n’ont été négligées
- Bonne localisation au centre-ville
- À proximité de commerces et facile d’accès
- Loyers au marché, dépenses d’opérations stabilisées
- Taux de roulement annuel des locataires d’environ 30% à 35%
- Financement hypothécaire et ratio prêt/valeur au taux en vigueur sur le marché
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| Édifice industriel à locataire unique |
- Bâtiment de type entrepôt d’au moins 100 000 pieds carrés
- Construction de type préfabriquée avec 10% d’espace de bureaux et plafonds de 28 pieds de hauteur.
- De construction récente (+/- 5 ans)
- Localisation en banlieue, facilement accessible via le réseau autoroutier
- Bâtiment occupant 45% de la superficie du site, espace de stationnement adéquat et bon rayon de braquage pour camion lourds
- 10 à 15 portes de garages/débarcadères
- Bail de dix ans
- Loyers années 1 à 5 au marché, avec 15% de croissance à l’année 6.
- Locataires de qualité (ex: Standard & Poor BBB ou mieux)
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| Édifice industriel multi-locataires |
- Superficie de 60,000 à 100,000 pieds carrés, avec 15% à 25% de superficie consacrée à un usage de bureau, plafonds d’une hauteur minimum de 18 pi..
- Construction récente (+/- 10 ans)
- 15 à 25 locataires, occupant des superficies moyennes de 3 000 à 8 000 pieds carrés.
- Localisation en banlieue
- Bâtiment occupant 40% de la superficie du site, rayon de braquage adéquat, une porte de garage par locataire et nombre de cases de stationnement adéquat
- Première année du bail au taux du marché, croissance annuelle des revenus
- Occupé principalement par des locataires locaux, mais peut en compter d’envergure nationale
- Inoccupation stabilisée, et aucune location «au mois».
- Taux de roulement annuel des locataires d’environ 20% à 30% pour les trois prochaines années
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